El precio de entrar

Comprar casa en España cuesta mucho más que hace diez años y el sueldo no siguió el ritmo. A semanas de las elecciones del 29 de noviembre, el Gobierno y el Congreso chocan por las reglas del alquiler.

Por The Contrast · 21 de octubre de 2026 · 8 min de lectura

España · Vivienda · Elecciones 29-N · Periodo estudiado: 2015–2026 · Datos y decretos comprobados el 21 de octubre de 2026

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Lo que está pasando ahora

1. 29 sep 2026
   DecisiónEl Gobierno aprueba dos decretos-ley de vivienda: el 26/2026, sobre la «función social» de la vivienda, y el 27/2026, sobre la duración de los alquileres. V15V16
2. 2 oct
   VotaciónEl Congreso tumba los dos, en dos votaciones separadas: el primero por 172 votos a favor y 178 en contra; el segundo, por 166 a 184. El de alquileres llegó a estar en vigor ese único día. V21V17
3. 6 oct
   EleccionesSe publican la disolución de las Cortes y la convocatoria de elecciones generales para el domingo 29 de noviembre. V18
4. 6–7 oct
   DecisiónEl Gobierno vuelve a aprobar los dos textos, con cambios y con otros números: el 29/2026 (función social) y el 28/2026 (alquileres). V19V20
5. 8 oct
   En vigorEntra en vigor el decreto 29/2026. V20
6. 15 nov
   PrevistoEntraría en vigor el decreto 28/2026, el de los alquileres. V19

Un decreto-ley se aplica desde que entra en vigor, pero el Congreso tiene que convalidarlo en 30 días hábiles; si no, queda derogado. Con las Cortes disueltas, lo vota la Diputación Permanente, que tiene 69 miembros. V23

A 21 de octubre, la Diputación Permanente no tenía convocada ninguna sesión para votar estos decretos. Varios medios hablan del 12 de noviembre, pero no hay convocatoria oficial: lo tratamos como una fecha anunciada, no como un hecho. V22

Qué cambian, en corto

• Alquileres (decreto 28/2026, aún no en vigor): los contratos se prorrogarían por plazos de cinco años, o siete si el casero es una empresa, salvo que alguna de las partes avise. Si el casero no renueva, tendría que indemnizar al inquilino. V19
• Función social (decreto 29/2026, en vigor): frena hasta 2030 los desahucios de personas vulnerables sin alternativa de vivienda; limita al 2 % la subida anual de los alquileres vigentes hasta finales de 2027, si no hay otro acuerdo; y limita hasta 2030 que empresas y grandes propietarios compren viviendas por menos del 70 % de su valor de tasación. Además fija un IVA del 10 % para el alquiler de viviendas amuebladas por menos de 30 noches (los pisos turísticos), pero eso solo se aplica desde el 1 de diciembre. V20

El sueldo pierde terreno

Entre 2015 y 2024, el índice de precios de compraventa de vivienda del INE subió un 59,7 % (medias anuales). El salario bruto medio pasó de 23.106,30 a 29.540,26 euros al año: un 27,8 %. Las dos cifras son de los mismos años y sin descontar la inflación. V01V02V03

Y sigue: en el segundo trimestre de 2026, los precios de compraventa estaban un 12,2 % por encima del mismo trimestre de 2025 (vivienda nueva, 7,4 %; de segunda mano, 12,9 %). V04

Cuánto se lleva el alquiler

En la presentación del informe, el Banco de España mostró un mapa con cifras parecidas pero por provincias (Madrid 30,4 %, Málaga 34,6 %, Barcelona 29,1 %). Son otra geografía, no una contradicción: las del gráfico son de las ciudades. V06

Qué demuestra una bajada

En Barcelona, la renta media de los contratos nuevos pasó de 1.193,40 euros al mes en el primer trimestre de 2024 a 1.161 euros en el cuarto trimestre de 2025: 32,40 euros menos, un 2,7 % (en euros corrientes). En marzo de 2024 había empezado a aplicarse allí el tope de alquileres en zonas tensionadas. V09

Por sí sola, esa bajada no dice cuánto se debe al tope: también cambian los pisos que se alquilan y la economía. Los estudios sobre el control de alquileres en Cataluña encuentran rentas más bajas y, en algunos casos, menos contratos nuevos. Dos de ellos miden el control anterior, de 2020 a 2022; el que estudia el tope de 2024 es un borrador sin revisión de otros expertos y encuentra que las rentas subieron menos, no que bajaran. V10V11V12

Menos contratos firmados no es lo mismo que menos viviendas alquiladas: los contratos son lo que se firma en un periodo; las viviendas alquiladas, lo que hay.

Del barrio al país

• Turismo. Un estudio sobre Airbnb en Barcelona, con datos de 2007 a 2017, estimó que su actividad subió los alquileres un 1,9 % en el barrio medio y un 7 % en las zonas con más pisos turísticos. No mide qué parte de la crisis de hoy se debe al turismo. V13 Málaga suspendió desde el 23 de agosto de 2025 las nuevas viviendas turísticas en todo el municipio, por un máximo de tres años. V14
• Empresas. El Banco de España estimó que las sociedades eran dueñas del 8,1 % de las viviendas alquiladas como residencia habitual en 2021 (sin contar el País Vasco ni Navarra). Sociedades no es lo mismo que fondos de inversión. V07
• Viviendas vacías. El censo de 2021 estimó, a partir del consumo de electricidad, 3,84 millones de viviendas vacías; el 45 % en municipios de menos de 10.000 habitantes. No es una reserva lista para usar en 2026. V08
• Construcción. El Banco de España calcula que entre 2021 y 2025 se formaron unos 750.000 hogares más que viviendas se terminaron. V05

Qué propone cada partido

Actualizado el 21 de octubre de 2026. Ningún partido había publicado aún su programa completo para el 29 de noviembre: recogemos lo que cada uno ha dicho o escrito, con fecha y enlace, sin juzgarlo. Lo revisaremos cuando salgan los programas.

PSOE

Pedro Sánchez prometió el 10 de octubre «reforzar y mantener» los dos decretos que el Congreso rechazó. La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, dijo el 20 de octubre que el programa aún se está redactando y adelantó una ley del suelo y un mínimo de vivienda de emergencia. (Ical, 10 oct · EFE, 20 oct)

PP

Promete un millón de viviendas en la legislatura. Para menores de 40 años que compren su primera vivienda: avales de hasta el 100 % y una rebaja del 60 % del IVA y del ITP. Deducciones para quien prorrogue el alquiler hasta tres años con subidas por debajo del IPC, y una ley para desalojar a okupas en 48 horas. (PP, 21 oct)

Vox

Propone construir vivienda social «masivamente» y adjudicarla con «prioridad nacional». También liberar suelo, bajar impuestos y dar ayudas directas a los jóvenes para comprar. Lo dijo su secretario general, Ignacio Garriga, el 11 de octubre. (EFE en 20minutos, 11 oct)

Frente Amplio (Sumar, IU, Más Madrid y Comuns)

No ha presentado programa. Sumar defendió los decretos: renovación automática de los alquileres y protección ante desahucios hasta 2030. En la presentación de la candidatura de Ada Colau, Pablo Bustinduy habló de prohibir los pisos turísticos. (Movimiento Sumar, 29 sep · El Salto, 17 oct)

Podemos

Irene Montero pidió el 3 de octubre bajar los alquileres por ley, expropiar viviendas a los «fondos buitre» y prohibir la compra especulativa. (Europa Press, 3 oct)

Junts

En su web pide construir más vivienda, recuperar la deducción por alquiler y por hipoteca en el IRPF y ceder a Cataluña los pisos y el suelo de la Sareb. (Junts)

ERC

No encontramos propuestas suyas para el Congreso. En el Parlamento de Cataluña registró el 7 de octubre una ley con contratos de alquiler de siete años como mínimo y prórrogas obligatorias para los grandes propietarios. (El Nacional, 7 oct)

PNV

Pide más vivienda social y tasada, regular el alquiler de temporada y limitar los pisos turísticos. Rechaza la renovación automática de los contratos. (PNV, 30 sep · 6 oct)

EH Bildu

Apoya los contratos de alquiler indefinidos y un gran parque público de vivienda protegida. (EH Bildu, 1 oct)

BNG

Para Galicia propone 16.000 viviendas públicas en dos legislaturas, que la vivienda protegida lo sea para siempre y un tope a los pisos turísticos. (BNG)

Coalición Canaria

Quiere poder limitar la compra de vivienda por no residentes en Canarias y que una licencia de obra se dé por concedida si la administración no responde en seis meses. (CC, 1 oct)

Cómo lo contaron los medios

El 2 de octubre, el primer decreto cayó por 172 votos a favor y 178 en contra, y el segundo, el de los alquileres, por 166 a 184. La diferencia fueron seis diputados: los cinco del PNV y la de Coalición Canaria votaron sí al primero y no al segundo. Los diputados del PP, Vox y Junts, y dos del Grupo Mixto (uno de ellos el de UPN), votaron no a los dos. V21 En las cifras coinciden todos los medios que las dan. Lo que cambia es dónde pone el foco cada uno.

Son siete piezas concretas, leídas tal como estaban el 21 de octubre; no evaluamos toda la cobertura de cada medio. La orientación es la etiqueta provisional de The Contrast (criterios).

Lo que no sabemos

• Qué parte de la subida de precios se debe a cada causa: escasez, turismo, tipos de interés o compras de empresas.
• Si la Diputación Permanente convalidará los decretos, ni cuándo: no hay sesión convocada.
• El efecto del tope de alquileres de 2024: hay un solo estudio y es un borrador.
• Qué llevará cada partido en su programa: ninguno lo había publicado.

Cómo lo hicimos

Reunimos estadísticas oficiales, informes del Banco de España, el texto de los decretos en el BOE, el Diario de Sesiones del Congreso, estudios académicos, notas de los partidos y siete coberturas. Todas las cifras se comprobaron en el documento original el 21 de octubre de 2026 y recalculamos los porcentajes. El voto de cada diputado se contó en el Diario de Sesiones, porque fue una votación por llamamiento y no está en los datos abiertos del Congreso.

Algunas webs de partidos no abrieron (PSOE, Vox, Podemos y ERC); para ellos usamos declaraciones fechadas que recogieron agencias o medios. No hicimos entrevistas. La investigación y la redacción se hicieron con ayuda de inteligencia artificial y con la revisión del editor de The Contrast; no hubo una verificación externa independiente. Si corregimos algo, lo anotaremos aquí con la fecha.

Fuentes

1. V01INE, Índice de Precios de Vivienda, tabla 79540 (nacional, media anual, base 2025). Tabla
2. V02INE, Encuesta Anual de Estructura Salarial 2015, nota de prensa del 28 jun 2017, p. 1. PDF
3. V03INE, Encuesta Anual de Estructura Salarial 2024, nota de prensa del 28 may 2026. Nota
4. V04INE, Índice de Precios de Vivienda, segundo trimestre de 2026, nota del 7 sep 2026. Nota
5. V05Banco de España, Informe Anual 2025, capítulo 2: cuadro 2.5 (p. 150) y gráfico 2.10 (pp. 155–157). PDF
6. V06Banco de España, presentación del Informe Anual 2025, David López Salido, 18 jun 2026, diapositiva 45 (mapa por provincias). PDF
7. V07Banco de España, Documento Ocasional 2432, «El mercado del alquiler de vivienda residencial en España» (Khametshin, López Rodríguez y Pérez García, 2024), p. 30 y cuadro 1. PDF
8. V08INE, Censos de Población y Viviendas 2021, resultados de hogares y viviendas, 30 jun 2023, pp. 7–8. PDF
9. V09Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona (O-HB), informe semestral de seguimiento de la zona tensionada, núm. 4, abril de 2026, apartado 6. PDF
10. V10Monras y García-Montalvo, documento de trabajo sobre el control de alquileres de Cataluña de 2020 (2022; versión CEPR DP 20018, 2025). PDF · CEPR
11. V11Jofre-Monseny, Martínez-Mazza y Segú, evaluación del control de alquileres de Cataluña de 2020 (manuscrito aceptado, 2023). PDF
12. V12Pérez García, evaluación del tope de alquileres de Cataluña de 2024, preprint sin revisión por pares (arXiv, 9 feb 2026). arXiv
13. V13García-López, Jofre-Monseny, Martínez-Mazza y Segú, «Do short-term rental platforms affect housing markets? Evidence from Airbnb in Barcelona», Journal of Urban Economics 119 (2020). PDF
14. V14Ayuntamiento de Málaga, nota de prensa del 22 ago 2025 sobre la suspensión de nuevas viviendas turísticas. Nota
15. V15BOE, Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre (función social de la vivienda), BOE núm. 241, 30 sep 2026: arts. 1–3 y 19. BOE
16. V16BOE, Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre (contratos de alquiler), BOE núm. 243, 1 oct 2026: artículo único y disposición final 2.ª. BOE
17. V17BOE, resoluciones del Congreso de 2 oct 2026 que ordenan publicar la derogación de los RDL 26 y 27 (BOE núm. 245, 2 oct 2026). RDL 26 · RDL 27
18. V18BOE, Real Decreto 806/2026, de 5 de octubre, de disolución de las Cortes y convocatoria de elecciones (BOE núm. 248, 6 oct 2026). BOE
19. V19BOE, Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (contratos de alquiler), BOE núm. 249, 7 oct 2026: disposición final 2.ª (entrada en vigor). BOE
20. V20BOE, Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (función social de la vivienda), BOE núm. 249, 7 oct 2026: arts. 1, 2, 7 y 19, disposiciones finales 5.ª y 6.ª. BOE
21. V21Congreso, Diario de Sesiones del Pleno núm. 210, 2 oct 2026: resultados (p. 3) y votación por llamamiento (pp. 56–70). PDF
22. V22Congreso, Diputación Permanente: Diario de Sesiones núm. 211 (16 oct 2026) y página de sesiones, que a 21 oct decía «No hay convocada sesión». Diario · sesiones
23. V23Constitución Española, arts. 78 y 86 (convalidación de decretos-ley y Diputación Permanente). BOE

The Contrast · Historias en contexto · Publicada el 21 de octubre de 2026, con datos a esa fecha. Más historias